Продажа недвижимости на Кипре

 

Если вы ищете дом для отдыха, постоянного проживания или инвестиций в стране с теплым климатом и прекрасными пляжами, то добро пожаловать на прекрасный остров Кипр.  Кипр претерпел значительные модернизации после его вступления в Европейский Союз. Современная страна с древней историей и прекрасным климатом, ее каменные деревни, гламурные курорты, пляжи с кристально чистой водой, цитрусовые рощи и душистые горы несомненно очаруют вас и вам захочется поселится здесь навсегда.

Таунхаус

Покупка недвижимости на Кипре

Кипр является членом Евросоюза с 1 Мая 2004 года. Несмотря на то, что принцип Единой Европы подразумевает, в том числе, право на свободное передвижение людей и товаров, на Кипре по-прежнему существуют некоторые ограничения, применяемые в отношении приобретения недвижимого имущества не гражданами Кипра.

До 1 Мая 2004 года не граждане Кипра имели право на приобретение в собственность одной виллы или апартаментов, или участка земли площадью до 4014 кв.м. (3 донумов). В настоящее время при покупке земли нет ограничений ни в отношении площади участка, ни в отношении количества участков, что также применяется в случае приобретения виллы или вилл, если согласно Закону покупатель определен как "постоянный житель" Кипра. С другой стороны, право приобретения недвижимости в качестве "второго дома" ограничивается одним объектом на семью.

Покупка коммерческой недвижимости может быть произведена только на юридическое лицо, зарегистрированное на Кипре.

В любом случае при покупке недвижимости следующая процедура должна быть соблюдена:

1. Договор купли-продажи


Адвокат несет ответственность за содержание контракта и внесение сроков и условий с целью защиты интересов покупателя. Адвокат должен проверить титульный лист приобретаемой недвижимости, получив копию от продавца или Департамента Земельных Владений, и удостоверится, что все юридические документы на недвижимость соответствуют нормам, объект не отягощен никакими обременениями, и покупатель свободно в дальнейшем может зарегистрировать собственность на свое имя.
Договор может быть подписан как самим покупателем, так и адвокатом на основании доверенности, полученной от покупателя. Данная доверенность также может быть использована адвокатом для всех других необходимых действий в интересах клиента в рамках совершаемой сделки.

 

2. Гербовый сбор


После подписания договора покупатель обязан оплатить гербовый сбор в размере 0,15% от стоимости объекта до 170860,14 EUR и 0,20% от оставшейся суммы в случае превышения. Гербовый сбор оплачивается единожды, не позднее 30 дней со дня подписания договора купли-продажи во избежание наложения штрафных санкций.
Например, если стоимость объекта составляет 256290,22 EUR:

Первые 170860,14 EUR × 0,15% = 256,29 EUR
Оставшиеся 85430,08 EUR × 0,20% = 170,86 EUR
Итого: 427,15 EUR

 

3. Регистрация договора в Департаменте Земельных Владений

 

Контракт подается в Земельную Комиссию не позднее шести месяцев со дня подписания для внесения его в реестр собственности. На контракте ставится штамп, что подразумевает его регистрацию в Земельной Палате. Данная процедура очень важна для покупателя по двум причинам. Во-первых, с момента регистрации контракта покупатель считается фактическим владельцем имущества до момента, когда он становится фактическим и юридическим собственником имущества путем передачи прав собственности (титульного листа) на его имя. Таким образом, есть четкое заявление о приобретении имущества, Земельная Палата проинформирована о сделке, что исключает возможность вторичной продажи, покупки, аренды, заклада собственности без ведома покупателя.
Вторая, не менее важная причина состоит в том, что титульный лист перейдет к покупателю, даже если этот пункт в договоре упущен продавцом. Титульный лист обычно выходит в течение 3–6 лет со дня сдачи проекта, что считается стандартной практикой на Кипре. Если же приобретаемая недвижимость была построена несколько лет назад, титульный лист можно будет получить сразу после подписания контракта.

 

4. Получение предварительного разрешения Совета Министров

 

Перед процедурой перевода собственности на имя покупателя необходимо предоставить заявление в письменной форме в адрес Совета Министров. Данное заявление должно быть составлено после подписания договора купли-продажи. Процедура получения разрешения может длиться 3–4 недели, что не ограничивает право покупателя на вступление во владение имуществом.

 

5. Перевод собственности на имя покупателя


Передача права собственности происходит несложным путем регистрации в Департаменте Земельных Владений сразу после получения необходимого разрешения. При передаче собственности и регистрации ее на имя покупателя Ведомство Земельной Регистрации взимает комиссионный сбор (регистрационную выплату), размер которого зависит от стоимости приобретенной собственности.

Однако, были приняты некоторые изменения, и согласно новой поправке в законодательстве, действующей с 02/12/2011 г. по 31/12/2014 г., любая собственность, стоимость которой включает НДС, освобождается от уплаты регистрационной выплаты при переводе права собственности на имя покупателя независимо от его национальной принадлежности и страны постоянного проживания.

Кроме того, в период с 02/12/2011 г. по 31/12/2014 г. любые имущественные сделки, НЕ облагаемые НДС, которые были переданы и/или представлены в местное управление Ведомства Земельной Регистрации в первый раз с момента выдачи соответствующего Разрешения на строительство, имеют право на сокращение регистрационных выплат на 50%, если контракт купли-продажи был подписан и представлен в регистрационную комиссию в течение указанного выше срока действия поправки.
На основании измененного закона любой договор купли-продажи, подписанный и/или представленный до или после периода, на который измененный закон вступил в силу, т.е. с 02/12/2011 г. по 31/12/2014 г., не освобождается от уплаты комиссионного сбора при переводе права собственности на имя покупателя в обычном порядке.

Схема расчета комиссионного сбора при переводе права собственности:

Стоимость недвижимости

Комиссионный сбор в процентном соотношении

до 85430 EUR

3%

от 85431 EUR до 170860,14 EUR

5%

свыше 170861,14 EUR

8%


Комиссионный сбор выплачивается единожды.
Например, при покупке недвижимости общей стоимостью 153774 EUR комиссионный сбор составит 5980 EUR:

Первые 85430 EUR

3%

2562 EUR

Следующие 68344 EUR

5%

3417 EUR

 

Итого:  5980 EUR

 

 

Если покупка совершается на два лица, то общая стоимость недвижимости делится на две равные части, что снижает размер комиссионного сбора.

Например, при покупке недвижимости общей стоимостью 153774 EUR на два лица комиссионный сбор составит 3588 EUR:

1-е лицо: 76887 EUR

3%

2306,61 EUR

2-е лицо: 76887 EUR

3%

2306,61 EUR

 

Итого: 4613,22 EUR

 

 

6. Стоимость юридических услуг

 

Стоимость юридических услуг согласовывается между Покупателем и его независимым юристом. В среднем стоимость юридических услуг составляет 1-1,5% от стоимости контракта плюс НДС (но не менее 2000 EUR), что не включает какие-либо другие выплаты, если таковые имеются.

 

7. Ипотечный сбор

 

Комиссионная плата за предоставление кредита составляет 1% от суммы кредита плюс соответствующие сборы.

 

8. Налог на недвижимое имущество (Применяется с 01/01/2013 г.)

В новой редакции закона, которая была введена в мае 2013 года, зарегистрированный владелец недвижимого имущества обязан платить ежегодный налог, размер которого рассчитывается согласно Земельному кадастру от 01/01/1980 г., а именно:

Стоимость недвижимости, EUR: Ежегодный налог на недвижимость:

1-12,500                                                                            

0%         

 

12,501 – 40,000                                                                 

0,6%

 

40,001 – 120,000                                                               

0,8%

 

120,001 – 170,000                                                             

0,9%

 

170,001 – 300,000                                                             

1,1%

 

300,001 – 500,000                                                             

1,3%

 

500,001 – 800,000                                                             

1,5%

 

800,001 – 3,000,000                                                         

1,7%

 

Свыше 3,000,001                                                              

1,9%

 

 

  • Налог на недвижимое имущество рассчитывается, исходя из суммарной его стоимости
  • Если имущество зарегистрировано совместно (например, на обоих супругов), то каждый оплачивает налог на половину стоимости недвижимости, рассчитаной согласно 1980* г.
  • *К 2014 году планируется принятие новой системы определения стоимости недвижимости, согласно которой будет начисляться налог на недвижимое имущество в дальнейшем.

 

9. Прочие налоги

 

Зарегистрированный владелец недвижимости обязан оплачивать другие незначительные налоги в соответствии с местными муниципальными законами. Эти налоги расчитываются в зависимости от размеров недвижимости и включают в себя вывоз мусора, пользование канализационной системой, освещение улиц и проч.

 

10. НДС

 

Если заявка на получение Разрешения на планирование объекта недвижимости была подана в соответствующие государственные инстанции после 01/05/2004 г., то такой объект недвижимости облагается НДС в размере 19% согласно налоговым ставкам Республики Кипр.

Однако, в течение ограниченного периода с 02/12/2011 г. по 31/12/2014 г. любая собственность, стоимость которой включает НДС, освобождается от уплаты комиссионного сбора при переводе права собственности на имя покупателя независимо от его национальной принадлежности и страны постоянного проживания (см. п.5 выше).

Кроме того, в соответствии с поправками в законодательстве, вступившими в силу с 01/10/2011 г. до дальнейшего уведомления, граждане Республики Кипр или любого другого государства, постоянно проживающие на Кипре, могут обратиться в соответствующие местные налоговые органы с заявлением об уменьшении ставки НДС до 5% на любой объект недвижимости, стоимость которого включает НДС, при условии, что данный объект будет использоваться в качестве основного и только постоянного места проживания на Кипре, включая некоторые дополнительные условия.

Ниже представлены некоторые дополнительные требования и условия для получения права на уменьшение ставки НДС до 5%, а именно:


а) заявка должна сопровождаться соответствующим градостроительным Разрешением на планирование заявленного объекта, датированным после 01/05/2004 г.
b) Граждане третьих стран также имеют право на подачу заявления об уменьшении ставки НДС до 5%.
c) покупатель (заявитель) должен быть не младше 18 лет на момент подачи заявления. Иностранные студенты, проживающих на территории Республики Кипр, не имеют права на уменьшение ставки НДС до 5%.
d) 5% ставка НДС применяется только для собственности, которая будет использоваться в качестве основного и постоянного места проживания заявителя на территории Республики Кипр. Семейные пары имеют право подать заявление на уменьшение ставки НДС только на один объект.
e) заявка должна быть подана заявителем в соответствующие налоговые органы в течение шести месяцев после сдачи объекта недвижимости с приложением документов, удостоверяющих использование недвижимости в качестве основного и постоянного места проживания (копии договора купли-продажи, телефонного счета, счета за электричество и воду, и проч.)
f) общая территория объекта не должна превышать 275 кв.м. Ставка НДС 5% распространяется только на первые 200 кв.м. (Примечание: В случае многодетной семьи с 4 и более детьми общая площадь 275 кв.м. может быть увеличена на 15 кв.м. на каждого последующего за третьим ребенка).
g) сниженная ставка НДС 5% применяется только для договоров купли-продажи, подписанных и введенных в действие с 01/10/2011 г. Для всех договоров, заключенных до 01/10/2011 г., применяется предшествующее законодательство о возврате НДС на строительство или приобретение первого жилья.

 

11. Налог на прирост капитала

Налог на прирост капитала составляет 20% от прибыли при продаже недвижимости или акций компании, активы которой состоят в основном из недвижимого имущества.

Как правило, прибыль рассчитывается как разница между продажной стоимостью и первоначальной стоимостью имущества на момент покупки.

Помимо компенсации процентов при приобретении имущества, а также коэффициента инфляции, ежегодно публикуемого государством, физические лица имеют право на следующие виды скидок, которые, в сущности, сводят к минимуму налог на прирост капитала, подлежащий уплате.

  • Первые 17086 EUR прибыли от продажи любой недвижимости освобождаются от налога.
  • Первые 25629 EUR прибыли от продажи сельскохозяйственных земель освобождаются от налога (при соблюдении определённых условий).
  • Первые 85430 EUR прибыли от продажи недвижимости не облагаются налогом при условии, что данная недвижимость использовалось владельцем для собственного проживания не менее 5 лет (при соблюдении определённых условий).

 

12. Подоходный налог

Все налоговые резиденты Кипра облагаются налогом на все доходы, начисленные и полученные из всех источников на Кипре и за рубежом. Лица, не являющиеся налоговыми резидентами Кипра, облагаются налогом на доходы, начисленные из источников на Кипре. Физическое лицо является налоговым резидентом Кипра, если данное лицо находится на Кипре более 183 дней в году.

Схема расчета налога:

 

Доход (EUR)          

Налоговая ставка    

Сумма налога (EUR)     

Накопленный налог (EUR)  

 

0-19500

0   

                        0                                        

0  

 

19500-28000

20%

1700

1700

28000-36300

25%

2075

3775

Свыше 36301

30%

 

 

 

 

13. Пенсионеры

Пенсия для лиц - резидентов Кипра, начисленная за рубежом, подлежит налогообложению в размере 5% от суммы, превышающей 3417 EUR в год.

 

14. Корпоративный налог

Все компании – налоговые резиденты Кипра облагаются налогом на все свои доходы, начисленные и полученные из всех истояников на Кипре и за рубежом. Компании не-резиденты Кипра облагаются налогом на доходы, накопленные от деятельности, которая осуществляется через постоянное представительство на Кипре.
Компания является резидентом Кипра, если она управляется и контролируется на Кипре. Ставка корпоративного налога составляет 12,5%. Все расходы, понесенные целиком или только в связи с получением дохода компании, вычитаются.
Будем рады ответить на все Ваши возможные вопросы.

 

15. Иммиграционное разрешение

Иммиграционное разрешение равноценно постоянному виду на жительство и оно может быть получено гражданами третьих стран (например, России, Ирана и др.) - собственниками недвижимого имущества на Кипре.

Наличие имиграционного разрешения освобождает их владельцев от длительных иммиграционных процедур, которые имеют место быть для граждан третьих стран, въезжающих на территорию Кипра (например, консульские визы, продление вида на жительство, и т.д.)

Однако, просим учесть, что данное иммиграционное разрешение предоставляется Министром Внутренних Дел при соблюдении определенных условий.

Другие материалы в этой категории: Почему Кипр? »

Booking.com

Booking.com